Зголемените цени на становите не ја намалија побарувачката. Напротив, кај дел од граѓаните го засилија притисокот што поскоро да го решат станбеното прашање, стравувајќи дека цените ќе продолжат да растат. Зголемената побарувачка за станови се прелеа и на кредитниот пазар, со раст на побарувачката за станбени кредити во деловните банки. Со тоа, станбеното кредитирање почна сè повеќе да влијае врз задолженоста на домаќинствата. Токму поради ризикот од прекумерно задолжување, Народна банка воведе дополнителни макропрудентни мерки насочени кон квалитетот на кредитната побарувачка.
Пишува: Орце КОСТОВ
Цените на становите во Скопје, но и во внатрешноста на Македонија, продолжуваат да растат. Во третиот квартал од 2026 година, годишниот раст на цените на становите изнесувал 10,3 проценти, според најновите податоци на Народна банка.
Во споредба со претходниот квартал, кога годишниот раст изнесувал 13,4 отсто, забележливо е забавување на растот на цените, но тоа е со недоволно темпо во однос на наглото зголемување на цените во 2024 и во 2025 година.
Индексот на цени на станови што го објавува Народна банка се однесува исклучиво на територијата на градот Скопје и се пресметува врз основа на огласените цени за продажба на станови, а не врз основа на цените по кои трансакциите навистина биле реализирани.
Податоците покажуваат дека, и покрај забавувањето, цените на становите во главниот град и натаму се на значително повисоко ниво во споредба со истиот период минатата година.
Во услови на зголемена побарувачка, дополнително масло на огнот долеа и засилениот интерес од странските инвестициски фондови, кои купуваат на големо.
Статистиката покажува дека во периодот од 2020 до 2026 година, цените направиле неверојатен скок од речиси 100 проценти.
Според податоците на Државниот завод за статистика, во 2019 година, една година пред пандемијата со корона вирусот, Македонија имала стабилен пазар на недвижности и цената на квадратот се движела меѓу 750 и 800 евра во просек, со тоа што најатрактивните локации во Центар, Водно, Аеродром и Дебар Маало, не надминувале 1.000 евра за квадратен метар.
Во моментов, цените во просек се околу 2.100 до 2.700 евра за квадрат во строгиот центар, а во околните населби, цените се движат од 1.500 до 2.100 евра. Според платформата „цена за квадрат“, просечната цена на квадратот во Скопје, на 14 септември 2026 година била 2.154 евра, а во текот на една година се бележи раст на цените од 13,83 проценти.
Растот на цените на становите требаше да го скроти владата со најавите дека ќе интервенира на цената на пазарот на недвижности преку изградба на што повеќе државни станови, но државата во следниот период ќе изгради само 255 станови во Скопје за комерцијална продажба, а другото ќе бидат таканаречените социјални станови. Во услови кога приватниот сектор гради над 1.000 станови годишно, тешко е државата преку овој механизам да интервенира врз растот на цената на станбениот квадрат.
ЗАТЕГНАТИ УСЛОВИ ЗА СТАНБЕНИ КРЕДИТИ
Зголемените цени на становите не ја намалија побарувачката за станови. Напротив ја зголемија побарувачката на станови затоа што граѓаните, свесни дека растот нема да запре, побрзаа да го решат станбеното прашање или, пак, да инвестираат во недвижнини што ќе бидат наменети за нивните деца. Тоа, пак, ја зголеми побарувачката на станбени кредити во деловните банки и почна да влијае врз степенот на задолжување на граѓаните.
Со цел да ги ограничи ризиците за прекумерно задолжување, Народна банка донесе дополнителни макропрудентни мерки, кои се однесуваат на квалитетот на кредитната побарувачка.
Од 1 декември годинава, банките ќе може да одобруваат станбени кредити со рок на отплата најмногу до 25 години, а не до 30, како до сега. Истовремено, се заоструваат и условите за износот на ратата, која во иднина за кредитите во денари ќе може да биде најмногу 45 отсто од примањата, или 40 отсто за кредитите со валутна компонента (евра).
Со измените, како што објаснуваат од Народна банка, максималната вредност на показателот ДСТИ се намалува за 5 процентни поени – од 50 отсто на 45 отсто за кредитите во денари и од 45 отсто на 40 отсто за кредитите со валутна компонента. ДСТИ показателот покажува колкав дел од месечниот приход може да се користи за отплата на кредитите. За кредитите за прво купување сопствено живеалиште, лимитите остануваат непроменети – 50 отсто и 45 отсто, соодветно.
Од новите мерки се ослободени само оние што земаат станбен кредит за прв стан и за нив условите се непроменети. За кредитите за прво купување сопствено живеалиште, рокот останува 30 години.
Со промените, се намалува и максималниот рок за одобрување на хипотекарните потрошувачки кредити, од досегашните 20 години на најмногу 15 години.
Како што соопшти Народна банка, одлуката е донесена на седница на Извршниот одбор на НБ и која се однесува на измени и дополнувања на макропрудентните мерки за квалитетот на кредитната побарувачка од физичките лица.
–Со измените се намалува максималниот дозволен ДСТИ – односот меѓу месечните отплати на кредитите и приходите на кредитокорисникот – и се скратува максималниот рок на отплата на одредени видови кредити. Целта е превентивно, во услови на здрав и стабилен банкарски систем, да се ограничат ризиците од прекумерно задолжување на домаќинствата и да се придонесе за одржливо кредитирање и финансиска стабилност. Поповолниот третман за граѓаните што првпат купуваат сопствено живеалиште останува непроменет, велат од Народна банка.
Од таму додаваат дека измените се донесуваат во услови на здрав и стабилен банкарски систем, без присутни системски ризици, при што квалитетот на кредитното портфолио на физичките лица и понатаму се подобрува.
Истовремено, кредитната активност кон физичките лица продолжува да расте. Во првото полугодие од 2026 година, годишниот раст на кредитите на физичките лица достигна 12,2 отсто, наспроти 11,2 отсто во 2025 година. Највисок раст е забележан кај станбените кредити, од 16,6 отсто.
Од Народна банка посочуваат дека овие макропрудентни мерки за првпат ги воведе во јули 2023 година, а нивната поставеност дополнително се зајакна од декември 2025 година.
–Досегашните податоци покажуваат подобрување на структурата на новото кредитирање, со намалување на кредитирањето на домаќинствата со повисок должнички товар. Оттука, дополнителното воведување мерки има превентивен карактер и е насочено кон навремено ограничување на потенцијалните ризици од прекумерно задолжување, пред да се остварат, се вели во соопштението до медиумите.
КАКО Е ВО РЕГИОНОТ?
Македонија не е изолирана според мерките за ограничување на задолжувањата затоа што комбинација од мерки се спроведува од страна на другите централни банки во регионот.
Во Хрватска, макималната рочност за станбен кредит е 30 години, но со ДСТИ лимит од 45 отсто од платата и учество на кредитот од максимални 90 отсто во цената на станот. Црна Гора, исто така, се движи кон 50 отсто DSTI, 90 отсто LTV и 30 години за станбени кредити. Косово има LTV лимит од 80 отсто за квалификувани станбени хипотеки.
Српската народна банка во 2026 година, многу силно интервенираше во каматните стапки, а не само во максималната рочност. Од 2026 година, максималната номинална каматна стапка за станбените кредити се врзува за просечната пондерирана каматна стапка плус дозволена маржа.
За разлика од Македонија, која моментално повеќе го ограничува количеството на задолжување, Србија има многу видлив механизам и за цената на кредитот, односно каматата.
Нашата Народна банка го скратува периодот на отплата и ја намалува максималната рата во однос на приходот. Тоа значи дека просечниот граѓанин што не купува прв стан, може да биде погоден од двете мерки.
За илустрација, ако се подигне кредит од 100.000 евра со иста камата: на 30 години ратата е приближно 10-15 отсто пониска отколку на 25 години, зависно од каматата. Но, граѓанинот, кој мора да го скрати кредитот на 25 години, ќе има повисока месечна рата, а истовремено НБРМ му дозволува ратата да зафаќа помал дел од приходот.
Во пракса, тоа ќе значи дека за истиот стан, граѓанинот ќе мора или да има повисока плата, или да земе помал кредит, или да обезбеди поголемо сопствено учество.
Просечната пондерирана рочност на новоодобрените станбени кредити во Македонија, во 2023 година била околу 19,5 години, значително под дотогашниот законски максимум од 30 години.
Тоа значи дека 30 години не користеле сите, туку лимитот им бил особено важен на оние со пониски приходи што имале потреба поголем потребен кредит, за кои продолжувањето на рокот било начин да ја намалат месечната рата.
Затоа ефектот на оваа мерка ќе го почувствуваат оние што и досега морало да одат кон максималната рочност за да ја поминат кредитоспособноста.
Народна банка не им го ограничува правото на граѓаните да земаат станбени кредити, туку го стеснува просторот во кој можат да се задолжат со пократок рок, пониска дозволена рата и посебен режим за прв дом. Неколку месеци од воведувањето на мерката на 1 декември годинава ќе има одговор на прашањето дали оваа превенција ги штити граѓаните од прекумерна задолженост или ќе стане дополнителна пречка за семејствава, кои и онака тешко можат да купат стан.
КОЈ Е ЕФЕКТОТ ОД МЕРКАТА?
Овие новини на НБРМ ќе засегнат многу граѓани во земјава, кои планираат да купат недвижност или да земат потрошувачки кредит во некоја од банките.
Ако се споредат цените на становите кај нас со растот на станбените кредити и просечната плата од 48.499 денари (нето плата за јули 2026) со новите лимити во НБРМ, се гледа дисбаланс.
Станбените кредити во јуни 2026 достигнале 117,875 милијарди денари, што е 16,6 отсто повеќе од јуни 2025, односно околу 273 милиони евра повеќе за една година. Цените на становите во Скопје во третиот квартал 2026 пораснале 10,3 отсто годишно. Тоа е забавување од 13,4 отсто во вториот и 16,6 отсто во првиот квартал.
Со новиот DSTI од 45 отсто, за лице што не купува прв дом, максималниот износ на сите месечни кредитни обврски би бил 21.825 денари или околу 355 евра. Со илустративна камата од 4,5 отсто, клиентот би добил кредит од 70.000 евра ако го отплаќа на 30 години и 64.000 евра ако го отплаќа на 25 години.
Самото скратување на рокот од 30 на 25 години ја намалува кредитната способност на просечен примател на плата за околу 6.000 евра, или приближно за девет проценти.
За граѓанин со просечна нето-плата од околу 48.500 денари, лимитот за месечна кредитна обврска кај стандардните станбени кредити паѓа од 50 отсто на 45 отсто. Ако претходно изнесувал околу 24.250 денари, по ново, ратата која може да ја плаќа за станбен кредит, ќе изнесува 21.825 денари или за 2.425 денари помалку.
Најважниот ефект ќе биде тоа што за истиот стан ќе треба повеќе сопствено учество кое може да биде и учество од заштеда на родители, продажба на сопствен или наследен имот.
Мерката може да ги стави во подобра позиција оние што имаат заштеди, наследен имот, родители со имот и можност семејството да им помогне со поголем учество.
Мерката може да има и ефект врз цената на становите, но не веднаш. Ако голем број купувачи можат да земат само помал кредит, дел од нив ќе се префрлат кон поевтини станови. Тоа може да ја намали побарувачката за најскапите станови.
МЕРКИ ЗА ПРВ СТАН
Со мерките се задржува и поповолниот регулаторен третман за граѓаните што првпат купуваат сопствено живеалиште, имајќи ја предвид специфичната намена на овие кредити.
Народна банка, минатата година во септември презеде мерки, кои важеа од почетокот на декември 2025 за да им помогне на семејствата што првпат купуваат стан, ставајќи ги во поповолна позиција во однос на инвеститорите што купуваат втор или трет имот.
Се пропишаа построги критериуми за кредитирање, односно минималното учество за станбен кредит се зголеми од 15 отсто на 25 отсто, а лимитите на задолженоста во однос на доходот се утврдија на нивоа од 50 отсто за кредит во денари и 45 отсто за кредит со валутна компонента. Истовремено, за да се обезбеди непречен пристап до кредитирање за граѓаните, пред сѐ за младите лица, што навистина имаат потреба од решавање на станбеното прашање, се направи исклучок и се олеснија мерките само за лицата што за првпат купуваат недвижност за сопствено живеење со станбен кредит, под одредени услови, за кои се овозможи пониско учество (во висина до 10%) и поповолна лимитна задолженост (55% за денарски и 50% за кредити со валутна компонента).
–Новите мерки се во примена од 1 декември 2025 година, со што сѐ уште е рано да се дадат посеопфатни оцени за нивните ефекти. Сепак, според податоците, во првите три месеци од примена на мерката (односно во периодот (декември 2025 – февруари 2026 година),околу 400 лица ја искористиле можноста за полесни кредитни услови при прво купување недвижност, што е близу една третина од вкупниот број граѓани корисници на станбени кредити во истиот период, што е индикација за присутна побарувачка за овие кредити.
Сепак, ова се само првични трендови, и како што и претходно напоменавме, ќе биде потребен уште одреден период на примена на мерките со прибран поголем сет на податоци, за да може да се извлечат поиздржани заклучоци за ефектите од преземените мерки, одговорија неодамна за „Фокус“ од НБРМ.
Текстот е објавен на 8 октомври 2026 година во неделникот „Фокус“, во бројот 1.618