Текстот е објавен на 21 март 2019 година во неделникот „Фокус“, во бројот 1223.
Струшкиот градоначалник Рамиз Мерко се најде на американската „црна листа“, чие проширување предизвикуваше интерес по засилените критики на САД за состојбите во македонското правосудство. Имено, Американскиот Стејт департмент го именуваше Мерко како генерално неподобен за влез во САД поради неговата вмешаност во значителна корупција. Пред извесно време, „Фокус“ пишуваше за еден контроверзен случај поврзан со Струга, чиј совет во негово време донел ДУП што и овозможи на приватна компанија драстично да го зголеми имотот по пат на дооформување на парцели.
Пишувал: Влатко СТОЈАНОВСКИ
Општина Струга предводена од актуелниот градоначалник Рамиз Мерко од редовите на ДУИ, која заедно со СДСМ го контролира мнозинството во струшкиот совет, го прекроила Деталниот урбанистички план за просторот каде се наоѓа индустриската зона во интерес на приватна струшка компанија, обвинуваат струшки стопанственици во официјален допис до кој дојде „Фокус“, испратен до премиерот Зоран Заев, до министерот за транспорт и врски Горан Сугаревски, како и до Комисијата за спречување корупција, која веќе функционира во нов состав и со зголемени надлежности и овластувања во борбата против корупцијата.
Како што стои во дописот, станува збор за измени на ДУП-от за УЕ-11, Блок 2 опфат 4 и 5, усвоени на седницата на струшкиот совет одржана на 15 јануари годинава, со која претседавал претседателот на советот Ресул Каба.
Како што се наведува во дописот, преку овој план струшката компанија „Набизи“ трикратно ќе го зголеми недвижниот имот кој веќе го поседува, врз основа на правото на откуп на катастарски парцели и делови од парцела по пат на непосредна спогодба заради доофоормување на градежна парцела, што не се врши по пат на јавно наддавање со учество на сите заинтересирани страни, туку се спроведува според фискни цени за само еден субјект.
Незадоволни поради тоа што не добиле можност да се натпреваруваат за градежното земјиште, како што предвидувал стариот ДУП кој никогаш не бил спроведен, тие побарале Министерството за транспорт да ја повлече издадената согласност за измените на ДУП-от за планскиот период 2018-2023 година со опфатена површина од 9 ипол хектари (90.500 квадратни метри).
Патем, во согласноста со која располагаме се посочува дека општината поднела барање на 27 декември минатата 2018 година, заедно со сета друга неопходна документација, додека одобрението било издадено уште следниот ден, со укажување дека при спроведување на планот треба да ги има предвид договорните обврски од продажба на градежно земјиште согласно претходниот план.
Наспроти тоа, од компанијата уверуваат дека нема ништо спорно во начинот на кој стекнале имот од над 4 хекари, што е безмалку половина од површината на која се однесува ДУП-от, но одбиваат да одговорат како, по кој основ и за која цена точно ја стекнале наведената квадратура, упатувајќи не на одговори во надлежните институции.
И покрај нашите обиди, од Струга, која долги години менаџира со општинското градежно земјиште, не добивме прецизни податоци околу начинот и цената на отуѓувањето на овој атрактивен имот.
Но, официјалните податоци што ги обезбедивме од Катастарот на недвижности јасно и недвосмислено покажуваат дека токму новиот ДУП овозможил повеќе помали парцели да се откупат и да се спојат во неколку поголеми парцели, за што била користена и законската можност за склучување спогодба со еден субјект.
ИЗГРАДБА НА ДЕЛОВЕН КОМПЛЕКС
Според податоците од Катастарот на недвижности, струшката компанија за трговија „Набизи“, формирана далечната 1993 година, моментално поседува недвижен имот од речиси 45 илјади квадратни метри, распореден во 6 катастарски парцели, кои во новиот ДУП се групирани во 3 градежни парцели.
Колку за објаснување, една градежна парцела може да претставува целина од неколку катастарски парцели со можност за изградба на објекти со различна намена, предвидени во планот. Арно ама, порано состојбата на терен била поинаква, со оглед дека на истото место имало дваесетина катастарски и исто толку градежни парцели, од кои дел се избришале поради фузија со други парцели.
„Фокус“ ги обезбеди историјатите на движење на сите 6 катастарски парцели во сопственост на „Набизи“, кои откриваат дека тие порано биле дел од две големи парцели, што низ годините трпеле промени.
Имено, 5 од 6-те парцели своевремено (1969 година) припаѓале на една голема КП со број 2837 со површина од 361.104, додека подоцна (1981 година) се формирала парцела 2837/1 со површина од 330.758 квадратни метри.
Оваа парцела во СФРЈ била евидентирана на Земјоделскиот комбинат „Струшко поле“, додека по независноста на Македонија била евидентирана на државата, со тоа што корисник останал ЗК „Струшко Поле“ се до 2006 година, кога корисник станал АД „Сточар Струга“.
Така, во 2010 година струшкото одделение при Управата за имотно-правни работи во рамки на Министерството за финансии носи решение, според кое оваа КП 2837/1 се дели, така што под истиот број остануваат 279.903 квадратни метри во сопственост на РМ, а на останатиот дел од 50.855 квадратни метри истовремено се формираат неколку нови парцели.
Притоа, една од нив е катастарската парцела 2837/17 со површина од 2.902 квадратни метри, која во 2011 година, врз основа на нотарски договор, преминала во сопственост на „Набизи“. Една година подоцна, пак, компанијата на оваа парцела изградила деловен објект со површина од 720 квадратни метри.
Потоа, со истото решение во 2010 година се формирала и соседната катастарска парцела 2837/14, со површина од 2.781 квадратни метри. Врз основа на нотарски договор, „Набизи“ во 2011 година станува сопственик и на оваа парцела, на која во 2012 година гради уште еден објект со габарит од 1.577 квадратни метри.
Оттука, „Набизи“ ги купила овие две државни парцели една година пред истекот на времетраењето на планскиот опфат на стариот ДУП (2008-2012), а ги изградила објектите последната година од овој период предвиден со стариот план, со кој практично се урбанизираше оваа област и се вцртаа градежни маркици. Сепак, најголем дел од овие локации никогаш не беа ставени на јавно наддавање за да бидат отуѓени.
ЈАВНО НАДДАВАЊЕ И НЕПОСРЕДНА СПОГОДБА
Покрај тоа, „Набизи“ станува сопственик на уште една помала парцела на долната линија непосредно до патот, која, исто така била издвоена во 2010 година.
Се работи за КП 2837/16 со површина од 2.597 квадратни метри, врз која компанијата стекнала сопственичко право според стариот ДУП врз основа на нотарски договор во 2014 година, што е 3 години откако ги стекнала претходните две соседни парцели, односно 2 години откако на нив изградила деловни објекти.
За разлика од другите две парцели, на оваа се уште нема изградено објект, иако и порано и сега се предвидува таква можност, туку овој простор засега се користи како паркинг и складиште.
Воедно, во 2010 година се формирале уште неколку парцели на северната страна, меѓу кои и КП 2837/21, која првично била со површина од 1.889 квадратни метри.
Арно ама, врз основа на барање од Општина Струга на 10 јануари актуелната 2019 година и геодетски елаборат, оваа парцела се запишува како градежно неизградено земјиште во сопственост на РМ, додека само 20 дена подоцна (30.01.2019) преминува во сопственост на „Набизи“.
Во историјатот на парцелата пишува дека истовремено настанало и спојување на парцели, така што оваа катастарска парцела од првичните 1.889, подоцна сведени на 1577 квадратни метри, по усвојувањето на новиот ДУП се трансформирала во катастарска парцела од 12.210 квадратни метри, која денес е целосно во сопственост на „Набизи“.
Дополнително, по изготвувањето на дигиталните катастарски планови во 2015 година, се дефинира и соседната катастарска парцела 2837/10 со површина од 1.743 квадратни метри.
Во текот на 2019 година, односно повторно на 31 јануари, се врши физичка делба меѓу оваа и соседната парцела која денес претставува јавен простор во сопственост на РМ што ги дели приватните парцели, но истовремено доаѓа и до спојување на парцели, така што КП 2837/10 драстично расте од првичните 1.743 на денешните 14.129 квадратни метри, чиј сопственик е „Набизи“.
Според историјатот на парцелата, компанијата го стекнала ова право по пат непосредна спогодба, и тоа истиот ден кога стекнала сопственост и врз соседната парцела со број 2837/21 првично со површина од 1.577 квадрати, која подоцна, со спојување на парцели, достигнала дури 12.210 квадрати.
На крајот, „Набизи“ станува сопственик на уште една поголема катастарска парцела – КП 2832/76 со површина од 9.605 квадратни метри, која не припаѓа на корпусот претходни парцели, туку е издвоена од КП 2832/2 со површина од 349.739 квадратни метри.
Фактички, оваа парцела се формира во 2018 година, додека на 16 мај истата година се евидентира како градежно неизградено земјише со површина од 2.511 квадрати во сопственост на „Набизи“ врз основа на солемнизација – договор за отуѓување на градежно земјиште со јавно електронско наддавање.
Сепак, на 6 февруари годинава и овде е извршено спојување на катастарските парцели, така што историјатот на парцелата открива дека се споила со уште 3 катастарски парцели, кои заедно ја формирале денешната катастарска парцела од 9.605 квадрати, исто така во сопственост на „Набизи“.
СПОЈУВАЊЕ НА МАЛИ ВО ГОЛЕМИ ПАРЦЕЛИ
Врз основа на тоа може да се резимира дека „Набизи“и во периодот од 2011 година досега стекнала земјиште со вкупна квадратура од 44.226 метри квадратни распоредено во 6 катастарски парцели, кои, пак, се групирани во 3 градежни парцели според новиот урбанистички план, што и овозможило на компанијата да врши спојување на парцели.
Се започнало во 2011 година, кога компанијата прво купила градежно земјиште на двете соседни катастарски парцели 2837/17 и 2837/14 со површина од 2.903 и 2.781 квадратни метри, а една година подоцна изградила деловни објекти, кои денес функционираат како трговски комплекс со вкупна квадратура од околу 7.000 квадратни метри.
Во 2014 година, пак, „Набизи“ купила уште една соседна градежна парцела од 2.597 квадратни метри, но таму се уште нема изградено никаков објект.
Во меѓувреме, „Набизи“ купила уште неколку од дваесетте катастарски парцели кои биле предвидени со стариот ДУП, според кој секоја катастарска парцела формирала и посебна градежна парцела.
Меѓутоа, со актуелната планска документација се формирани 3 градежни парцели, во чии граници влегле катастарските парцели што претходно ги поседувала компанијата „Набизи“, која поради ваквиот распоред извршила спојување и со парцелите што дотогаш не ги поседувала.
Инаку, Законот за градежно земјиште дозволува откуп на државно земјиште во рамки на една градежна парцела според фискни цени утврдени од владата, доколку физичко или правно лице поседува најмалку 30 отсто од парцелата.
Доколку се споредат старата и новата планска документација произлегува дека во првата поголема градежна парцела со број 5.1 со вкупна површина од 17.710 квадратни метри влегле двете помали катастарски парцели кои и денес постојат во катастарскиот план во старите граници – 2837/16 и 2837/17, купени во 2014 и 2011 година, со вкупна површина од 5.500 квадратни метри.
Со оглед дека 30 отсто од градежната парцела е 5.313 квадратни метри, произлегува дека струшката компанија поседувала 187 квадрати повеќе од минимум потребното за дооформување на парцела.
Тоа значи дека преостанатите 12.210 квадратни метри и стоеле на располагање да ги купи по пат на непосредна спогодба за вкупно 178.000 евра, имајќи предвид дека владината уредба предвидува цена од 15 евра за откуп на земјиште наменето за големи трговски единици во вонцентрално градско подрачје во Струга.
На ист начин се формираат и другите две градежни парцели со број 4.2 со површина од 16.911 и со број 4.1 со површина од 9.605 квадратни метри.
Во првата градежна парцела влегла постојната катастарка парцела 2837/14 со површина од 2.781 квадратни метри, купена во 2011 година, додека поголем дел од парцелата зазема веќе споменатата КП 2837/10, која првично изнесувала 1.743 квадрати, но со спојување на парцели врз основа на договор за отуѓување на градежно земјиште по пат на непосредна спогодба, „Набизи“ ја зголемила на 14.130 квадрати.
Што се однесува до другата градежна парцела со број 4.1., таа се формирала откако струшката компанија прво купила една од трите парцели во нејзини рамки од 2.552 квадратни метри на јавно наддавање во мај 2018 година, за во почетокот на 2019 година и овде да се изврши спојување на парцели до формирање на моменталната парцела, благодарение на новиот ДУП.
СДСМ
НЕ УЧЕСТВУВАВМЕ ВО ДОНЕСУВАЊЕТО НА ДУП-ОТ
Од советничката група на СДСМ велат дека на седницата на Советот на општина Струга на почетокот на 2019 година, на која како точка на дневен ред беа измените на Деталниот урбанистички план за УИ-11, Блок 2 опфат 4 и 5, не ги поддржале предложените измени и не учествувале во нивното донесување.
Од „Набизи“ тврдат
ЦЕЛИОТ ИМОТ СМЕ ГО КУПИЛЕ ЗАКОНСКИ И ТРАНСПАРЕНТНО
Од струшката компанија „Набизи“ во сопственост на браќата Назуф Бизати и Камбер Бизати, ни изјавија дека целиот имот го стекнале регуларно низ институциналните процедури.
– Ништо не сме земале надвор од законот, ние не земаме земја за џабе како странските инвеститори, сме платиле и по 38 евра квадрат. И не сме купувале за да ни седи земјата, туку за да градиме и инвестираме. Ние сме сериозна компанија со 150 вработени и планираме да се шириме – ни изјавија од компанијата, одбивајќи да одговорат колку од земјиштето го стекнале на јавно наддавање, а колку по пат на спогодба со општината.
Откако не упатија да побараме одговори во надлежните органи, официјално се обративме до Општина Струга, но до затворањето на овој број од неделникот не добивме никакви одговори во врска со влијанието на новиот ДУП врз имотот што го стекнала компанијата.
Министерство за транспорт и врски
ОПШТИНИТЕ СЕ НАДЛЕЖНИ ЗА УРЕДУВАЊЕ НА ПРОСТОРОТ
Од Министерството за транспорт и врски велат дека општините се надлежни за урбанистичкото планирање и за уредувањето на просторот и градежното земјиште, а Министерството само издава согласност на урбанистичките планови, изработени во форма на предлог план и за кои е изготвен позитивен извештај за стручна ревизија.
„Советот на општината може да го донесе односно да не го донесе предлог планот доколку смета дека истиот не е изработен согласно законските прописи во кој случај е должен да донесе одлука со образложение за констатираната неправилност поради која предлог планот не е донесен. Кога е донесена одлука со образложение за констатираната неправилност поради која предлог планот не е донесен, градоначалникот на општината е должен во рок од три работни дена од одржувањето на седницата на Советот, да ги достави предлог планот и донесената одлука во електронска форма преку информацискиот систем е-урбанизам до Министерството за транспорт и врски“, објаснуваат од Министерството, повикувајќи се на законските одредби.
Од таму додаваат дека во таква ситуација во рок од 10 работни дена се должни да ги проверат наводите во образложението на одлуката за констатираната неправилност и доколку утврдат дека тие се основани да ја поништи дадената согласност и да го извести изработувачот на планот, а доколку утврдат дека тие се неосновани повторно да го достави предлогот на планот до општината.