Една од причините за порастот на цените е прекумерното вложување во недвижнини и купување станови со пари во кеш, односно со црни пари за кои не може да се докаже потеклото. Според проценките на Светска банка, во сивата економија во Македонија се вртат помеѓу 700 и 800 милиони евра, а овие пари на црно најлесно се перат преку купување станови со поголема вредност. Колку станот е поскап, толку повеќе пари може да се легализираат.
Текстот е објавен во неделникот ,,Фокус”, во број 1.514, објавен на 10 октомври 2024 година.
Пишува: Орце КОСТОВ
Нема зграда во Скопје што почнува да се гради и што не е продадена уште пред поставувањето на темелите. Покрај тоа што во земјава годишно во просек се градат околу 5.000 станови и секој трет стан во земјава е празен, барем според податоците на Државниот завод за статистика, растот на цените никако да сопре.
Во последните десет години, најниски цени беа забележани во 2017 година, но оттогаш почна тренд на раст на цените, кој својот пик го достигна во 2022 година. Истата година имаше голем пораст на трошоците за градење поради зголемување на цените на градежните материјали, пред сѐ, на железото и челикот, кој доаѓа од Украина.
Цените на недвижнините продолжуваат да растат и во текот на 2024 година, иако се бележи побавно темпо на поскапување. Последните податоци на Народна банка откриваат дека во третиот квартал има пораст од 8 проценти на цените за квадратен метар, и тоа е малку помало поскапување во споредба со вториот квартал, кога цените пораснаа за 11 проценти.
Во првиот квартал, цените се зголемија за само 4,6 проценти, но од вториот квартал повторно има голем раст на цените на недвижнините. Овој тренд на значително поскапување на имотите почна со четвртиот квартал во 2021 година и продолжи низ цела 2022 година, односно во втората половина на 2022, кога становите поскапеа најмногу.
Побарувачката на станови, посебно во централните градски населби во Скопје, но и во останатите поголеми градови во Македонија, како Битола, Велес, Прилеп, Охрид, Штип и Струмица не стивнува и, според познавачите на градежниот сектор, цените ќе останат вакви какви што се, со евентуална можност да бидат стабилизирани на ова ниво во текот на цела 2025 година.
Статистиката покажува дека, иако на пазарот на недвижности има голем број непродадени станови, сепак, растат одобренијата за градба, а тоа значи нови станбени квадрати што почнале или допрва ќе се градат. А паралелно со градењето станови, расте и нивната цена, што е надвор од економското правило – цената да се одредува според понудата и побарувачката.
Според податоците на Државниот завод за статистика, во периодот 2020-2023 година, издадени се одобренија за изградба на вкупно 33.023 станови: 6.210 во 2020 година, 11.946 во 2021 година, 7.002 во 2022 и 7.865 во 2023 година. Вкупно 16.341 стан за кој се издадени одобренија за градење се наоѓа во Скопје.
Последните расположливи податоци од ДЗС за бројот на завршени станови се за периодот од 2020 до 2022 година. Во тој период, вкупно се завршени 16.337 станови: 4.077 во 2020, 5.959 во 2021 и 6.301 во 2022 година. Од вкупниот број завршени станови, 6.773 се наоѓаат во Скопје, а 7.555 во поширокиот скопски регион.
СТАНОВИ ЗА „ЗЛО ВРЕМЕ“
Навечер низ центарот во Скопје, посебно во луксузните Дебар Маало или Водно, може да забележи колку многу станови се изградени, а во нив владеат тишина и црна темница. Во нив ги нема ниту потстанарите, ниту сопствениците. Светлото од прозорците продира само од неколку станови во згради со по педесетина станбени единици.
Тоа ги потврдува податоците од последниот попис во 2021 година, дека во земјава речиси 37 отсто или над 307 илјади станови немаат жители од вкупно 839.174 станови во земјава.
Од нив, во 531.987 станови се живее, а останатите 307.187 станови се празни, меѓу кои речиси 60.000 само во Скопје. Истовремено, пописот покажа и дека во изминатите 20 години, бројот на станови бил зголемен за дури 20,2 проценти.
Од скопските општини, најмногу празни станови има Центар – 10.865 или над 40 проценти од вкупниот број, а најмалку празни станови има Чаир – 22,5 проценти од вкупно 17.771 стан. Во Охрид и во Берово, празни се повеќе од половината станови, a во Дојран над две третини. Но, пописот покажа и дека во исто време, во изминатите 20 години, бројот на станови бил зголемен за 141.031, односно за дури 20,2 проценти.
Станови во Скопје нема „ниту за лек“, иако најголемиот дел до нив зјаат празни и неискористени, што, пак, како фактор влијаеше врз наглото зголемување на цената на станови посебно во поцентралните градски подрачја.
Од голема скопска агенција, која работи во скопскиот плански регион, велат дека се забележуваат нелогичности на пазарот кои Државниот завод за статистика, како и Извештајот на Народна банка можат да ги потврдат со официјални податоци.
– Има граѓани што купиле по 5-6 станови, имаат финансиска стабилност и не ги изнајмуваат. Само ги вложиле парите во недвижнини и тоа е една од причините што има многу станови со изгасени светла. Становите се продаваат, тоа е факт, и покрај тоа што граѓаните знаат колку се сега високи цените. Пазарот е нелогичен и ние не знаеме веќе како да реагираме во однос на цената кога ќе ни се јават клиенти да понудат стан за продажба.
Луѓето што имаат потреба да купат или мора да купат стан затоа што немаат друга алтернатива, се принудени да купат по цените што се во моментов. Но, купувачите на повеќе од овие празни станови се луѓе што имаат повеќе средства и ги чувале, ги имале, ги вложуваат во недвижнини. Инфлацијата си го прави своето, па тие сметаат дека е подобро е да се вложат пари во недвижнини, меѓутоа не секој од нив ги изнајмува – велат од агенцијата.
Поранешниот директор на Државниот завод за статистика, Апостол Симовски, кој го организираше последниот попис, рече дека е тешко да се даде одговор зошто Скопје има толку многу празни станови, а цените се изгор, освен низ призмата на навиката на нашите граѓани да штедат со купување материјални средства.
Пасивното вложување, какво што е купувањето станови за изнајмување, има влијание и врз цените за продажба на становите.
Според експертите, освен побарувачката, која секогаш ги диктира цените, врз нивното зголемување влијаеле и други фактори, како недостигот од работна рака и поскапени градежни материјали. Се покачија и комуналните давачки, не само во Скопје, туку и во другите поголеми општини каде што се градат станбени единици, а за големиот скок на цените во Општина Центар влијаеше и четиригодишниот мораториум за градба кога немаше понуда на станови.
Затоа, најголемата побарувачка за станови е на атрактивните локации во населба Центар или во населбите што гравитираат околу центарот на Скопје, како Карпош, Аеродром и Кисела Вода.
ПЛАЌАЊЕ ВО КЕШ
Во градежништвото, како никој друг сектор, може да се исперат црните пари, а купувањето станови е најлесниот начин за тоа затоа што потеклото на парите тешко се проверува, а корупцијата е на високо ниво.
Една од причините за порастот на цените е прекумерното вложување во недвижнини и купување станови со пари во кеш, односно со црни пари за кои не може да се докаже потеклото.
Според проценките на Светска банка, во сивата економија во Македонија се вртат меѓу 700 и 800 милиони евра. Овие пари на црно најлесно се перат преку купување станови со поголема вредност. Колку станот е поскап, толку повеќе пари може да се легализираат.
Неформалната економија, согласно одредени процени, изнесува околу 30 отсто од бруто-домашниот производ на нашата земја. БДП за 2023 година е проценет на 14,4 милијарди евра, оттаму вредноста на неформалната економија би изнесувала околу 4,32 милијарди евра.
„Според груби пресметки, тоа значи дополнителни 795 милиони евра годишни приливи по основ на даночни приходи во Буџетот. Попластично, овие средства се еднакви на средствата потребни за изградба на автопатските делници на Коридорот 8 или на Коридорот 10-д, четири клинички центри или реконструкција на сите училишни згради во земјава.
Со оваа сума може целосно да се покрие буџетскиот дефицит предвиден за 2023 година и да останат уште дополнителни 100 милиони евра, што би значело дека доколку секој си го плаќа својот фер дел од давачките, нема да има потреба од задолжување на државата“, напиша во својата колумна поранешниот министер за финансии, Фатмир Бесими.
„Главната предност на секторот е што може да апсорбира голем капитал, како и фактот дека е недоволно регулиран и е управуван од локалните власти, кои имаат слаби капацитети да контролираат што се случува“, се вели во извештајот за нелегални финансиски текови на Балканот од август 2020 година на „Глобалната иницијатива против меѓународен организиран криминал“.
„Купувањето станови додека се во изградба има особено големи предности, кога станува збор за перењето пари. Често, потеклото на парите не мора да се открие, а купувачите може да платат на повеќе рати, во кеш, и да останат под прагот што наложува трансакциите да се извршат преку банкарскиот систем. И повратот на парите е често подобар кога се купува имот пред да биде завршен“, стои во извештајот.
Плаќањето на подизведувачите по цени повисоки од пазарните, исто така, овозможува нерегуларни пари да влезат во финансискиот систем. Тука е и праксата да се даваат директни заеми за да се финансираат градежни проекти, со што се исклучуваат банките.
„Во новите градби речиси секогаш се бара од клиентите да платат однапред, односно имотот се продава пред да почне изградбата. Индустријата, во голема мера, се потпира на кеш, а агентите за недвижнини интервјуирани за овој извештај велат дека продажбите што се прават целосно во кеш, не се невообичаени. Трансакциите за недвижности во кеш може да ја избегнат проверката од формалниот финансиски систем и потеклото на парите може да остане непознато“, се вели во извештајот.
Според ГИ-ТОК, еден од индикаторите за дубиозни зделки е големиот пораст на цените на становите по квадратен метар меѓу 2017 и 2020 година, за околу 500 евра во Албанија, 400 во Косово, 300 во Македонија и 700 во Србија. Сепак, истрагите во оваа област остануваат ретки.
ТРИПАТИ ПОВИСОКИ ДАНОЦИ НА ИМОТ
Според измените во Законот на даноци од 2023, секој што има стан или деловен простор што не се користи, ќе плаќа трипати повисок данок на имот. Тоа се однесува и на имотот во сопственост на државата, општините и Град Скопје, но и на физичките и правните лица.
Притоа, ако станот не се користи подолго од шест месеци во текот на една година, ќе се плаќа за трипати повеќе во однос на стапките пропишана со законот. Оние пак што нема да пријават дека имаат имот што не го користат, ќе платат петпати повисок данок. Ако сопственикот живее во станот, тогаш пак плаќа за 50 отсто понизок данок.
Според експертите, побарувачка за „празни“ станови ќе има сѐ додека не се создадат пристојни услови за живот и во помалите места. Последиците од ова ќе се гледаат низ целата држава во годините што доаѓаат.
Становите ќе треба да се одржуваат, а во отсуство на сопственици што не живеат во тие згради, ниту, пак, има доволно кираџии, товарот ќе падне на оние што ќе живеат во полупразните згради.
Оваа ситуација е поволна само за инвеститорите и сопствениците на градежното земјиште, а сите други се губитници во играта за урбанизација.
Најголем дел од празните станови всушност се користат за изнајмување и според најавите од ДЗС на следниот попис ќе се покаже колку луѓе живеат во нив и по каква основа кога ќе се врзат со податоците на сопственоста.
Појавата на шпекулативните влијанија на пазарот на недвижности се должи на немањето прецизен показател за движењето на цената на становите. Народна банка ја мери цената на квартално ниво преку Индексот на цени, но тоа е изразено само во проценти, не во пари.
Индексот на цените на недвижностите, кој се изготвува од страна на НБРМ, се пресметува преку примерок од 16.000 станови на територијата на Скопје за кои бил објавен оглас за продажба преку агенции што се занимаваат со промет на недвижности.
Индексот на цени на станови на Народна банка покажа дека цените на становите во Скопје, во четвртиот квартал од 2023 година се зголемиле за седум проценти во однос на истиот период од претходната година, а за еден процент споредено со третиот квартал, што е, сепак, намалување во однос на 2022 година, но недоволно за да се каже дека пазарот е стабилизиран.
Во првиот квартал лани, цените на становите бележат раст од 18,8 проценти на годишно ниво, односно од 1,3 отсто на квартално ниво. Во второто тримесечје од минатата година, растот на годишно ниво изнесуваше 12,9 отсто, а на квартално 1,6 отсто. Намалувањето на цените продолжи и во третиот квартал, кога растот на годишно ниво беше 11 проценти, а во однос на претходниот квартал, 2,9 проценти.
Во фамозната 2022 година, во првиот квартал, становите поскапеа за 12,4 отсто на годишно ниво, по што следеше раст од 16,6 отсто во вториот квартал, од 21,2 отсто во третиот и од 20,6 проценти во четвртиот квартал.
Најдобар показател за движењето на цените на становите беа извештаите од регистарот на цени и закупнини што редовно на секои три месеци ги подготвуваше Агенцијата за катастар на недвижности. Во овие извештаи беа впишани детални податоци за обемот на трансакции по месеци и просечната цена на станбен простор за секоја општина посебно.
Но, веќе три години, Катастарот не го објавува овој извештај, а последниот објавен на веб-страницата е за период од 2020 година. Недостасуваат извештаите од 2021 и 2022 година, кога и се бележи најголем пораст на цената за станбен квадрат.