Од декември годинава, оние млади брачни двојки или млади лица што купуваат прв стан, ќе може да добијат станбен кредит од банките и со учество од 10 проценти од вкупната вредност на објектот за живеење, а за сите преостанати случаи како што е купување втор или трет стан, минималното сопствено учество се зголемува од постојните 15 на 25 проценти од вредноста на станот. Ова отвора простор за злоупотреба на мерките преку префрлање на сопственоста на имотот на други лица со цел да се аплицира за „прв стан“. А, тоа може да ја зголеми побарувачката за станбени кредити и побарувачката за станови што, според економската логика, може потенцијално да влијае и врз растот на цените на станбениот квадрат.
Пишува: Орце КОСТОВ
По пет години пауза, Агенцијата за катастар ги објави просечните цени на становите во Македонија, односно го издаде Регистарот на цени и закупнини што редовно на секои три месеци го подготвуваше и во кој можеа да се најдат детални податоци за обемот на трансакции по месеци и просечната цена на станбен простор за секоја општина посебно.
Најскапиот стан што се продал во земјава во вториот квартал од 2025 година или од 1 април до 30 јуни бил стан од 96 квадратни метри во Општина Центар во Скопје. За оваа квадратура, новиот сопственик на станот издвоил 260.000 евра, односно по 2.700 евра за квадратен метар.
Според податоците од Регистарот на Агенцијата за катастар, за вториот квартал од оваа година, најевтин квадратен метар бил продаден во Струмица – 320 евра, односно 19.682 денари.
Просечната цена на квадратен метар е највисока во Центар и изнесува 100.044 денари или над 1.600 евра. Во Струмица, каде што се продаваат најевтините квадрати, просечната цена е за 1.000 евра пониска отколку во Центар.
Во вториот квартал од годинава продадени се помалку станови отколку во првиот квартал – реализирани се купопродажни договори за 676 новоизградени станови од инвеститор, што е за 178 станови помалку во споредба со првиот квартал од годинава. Во фаза на градба се 25.354 станови, кои се очекува да се најдат на пазарот на недвижности.
Најголем број продадени станови, според Регистарот на цени и закупнини на недвижности, има во Општина Аеродром, каде што во вториот квартал се продадени 164 станови, а најголем број продадени куќи има во Битола, односно 60 куќи.
Овие податоци се малку поразлични од Индексот на цените на становите што го пресметува Народна банка. Индексот на цените на становите е изготвен од страна на НБРМ за територијата на Скопје врз основа на податоци, кои се однесуваат на огласите за продажба објавени од агенциите што се занимаваат со промет со недвижности.
Според овој индекс, цените на становите продолжија да растат и во вториот квартал годинава, и тоа за 22,3 проценти според статистичките извештаи на Народна банка, што е за 6,3 проценти повеќе во однос на првиот квартал во 2025 година. Во првото полугодие од годинава, цената на станбениот квадрат порасна за 22,6 проценти, што е највисок пораст од 2021 година досега.
А, пак, според интернет-платформата „Цена квадрат“, најскап станбен квадрат и натаму е во Скопје. Просечната цена на становите за јули е 1.828 евра за квадратен метар што е за 6 евра повисоко од минатиот јуни. За споредба, лани во август, просечната цена на становите изнесуваше 1.500 евра за квадратен метар, што значи дека за нецела година, цената на квадратот скокнала за 330 евра.
СТАНОВИТЕ ВО ЦЕНТАР СЕ НАЈСКАПИ
Очекувано, во Општина Центар, становите се најскапи и во просек чинат 2.130 евра за квадратен метар. Следува Карпош со 2.100 евра за квадратен метар, додека во Општина Аеродром, цените се стабилизираа на околу 1.800 евра за квадратен метар. На оваа сума се движеше и проценката од градежните комори и агенциите за недвижнини, иако одвреме-навреме, на огласите се нудеше на продажба по некој стан со цена од 3.000 евра за квадратен метар.
Според последните податоци на Државниот завод за статистика, во мај годинава се издадени 469 одобренија за градење, што е за 80,4 отсто повеќе во однос на истиот месец од претходната година. Од нив, 255 или 54,4 отсто се наменети за објекти од високоградба.
Според издадените одобренија за градење, предвидената вредност на објектите изнесува 7,87 милијарди денари или 128 милиони евра, што е за 34,1 отсто повеќе во однос на истиот месец од претходната година. Во извештајниот период е предвидена изградба на 1.037 станови со вкупна корисна површина од 90.813 квадратен метар.
Побарувачката на станови, посебно во централните градски населби во Скопје, но и во другите поголеми градови во Македонија, како Битола, Велес, Прилеп, Охрид, Штип и Струмица, не стивнува и, според познавачите на градежниот сектор, цените ќе останат такви какви што се, со можност да бидат стабилизирани на ова ниво до крајот на 2025 година.
Статистиката покажува дека, иако на пазарот на недвижности има голем број непродадени станови, сепак, растат одобренијата за градба, а тоа значи нови станбени квадрати што почнале или допрва ќе се градат. А паралелно со градењето станови, расте и нивната цена, што е надвор од економското правило – цената да се одредува според понудата и побарувачката.
ЗАУЗДУВАЊЕ НА ЦЕНИТЕ СО ПОЛЕСНИ УСЛОВИ ЗА КРЕДИТ
Народна банка усвои мерки со кои од декември годинава ќе може да се купува прв стан по олеснети услови за кредитирање, а тие граѓани што веќе имаат дом и купуваат дополнително живеалиште како инвестиција, ќе подлежат на построги услови за купување.
Новост е во тоа што отсега оние што купуваат прв стан, ќе може да добијат станбен кредит од банките и со учество од 10 проценти од вкупната вредност на објектот за живеење, а за сите преостанати случаи, минималното сопствено учество се зголемува од постојните 15 на 25 проценти од вредноста на станот. Како што истакна гувернерот Трајко Славески, се очекува најголема корист од новите правила да имаат претежно млади лица и млади брачни двојки што го немаат решено своето станбено прашање.
Ова отвора простор за злоупотреба на мерките затоа што младите брачни двојки или млади лица што веќе купиле свој дом без кредит, лесно може да го префрлат својот имот на друго лице или близок член на семејството и да аплицираат за „прв стан“. Тоа може да ја зголеми побарувачката за станбени кредити и побарувачката за станови, што, според економската логика, може потенцијално да влијае и врз растот на цените на станбениот квадрат.
„Очекуваме доследност во примената на одлуката, како од страна на банките, така и од страна на кредитокорисниците, од кои очекуваме одговорен пристап, односно да аплицираат за олеснети кредитни услови само доколку имаат вистинска потреба од сопствен дом и не поседуваат стан или куќа на свое име. Всушност, во интерес на граѓаните е да не се обидуваат да ги изигруваат донесените мерки, во спротивно може да се соочат со несакани последици по сопствената благосостојба и имот. Самиот процес на пренесување на сопственоста на станот или куќата што едно лице ги поседува на други лица е оптоварен со трошоци и уште повеќе ризици таа сопственост евентуално трајно да се изгуби. Исто така, во одлуката се предвидуваат механизми за проверка и следење на точноста на дадените податоци и начини на постапување доколку се утврди злоупотреба на поповолните кредитни услови, вклучително и можност банката да ги промени кредитните услови и „одземе“ поволностите што првично биле дадени. Оттука, цениме дека мотивот на клиентите да ги изигруваат донесените мерки е мал, а ризиците од злоупотреба, иако постојат, се незначителни, особено ако се стават во контекст на придобивките од овие мерки за сите граѓани со нерешено станбено прашање, особено за младите брачни двојки. Секако, Народна банка внимателно ќе ја следи примената на одлуката и е подготвена да реагира со соодветни регулаторни измени доколку се појават какви било индиции за изигрување на донесените мерки“, велат од Народна банка за „Фокус“.
И досега некои деловни банки даваа кредити во висина од 90 проценти на вредноста на имотот што се купува, посебно за новоградба, која ќе биде хипотека на кредитот, па прашање е како оваа мерка што НБРМ ја предлага, повеќе ќе им помогне на младите да се стекнат со имот.
„Точно е дека и досега банките одобруваа станбени кредити со ЛТВ показател од 90 проценти (показателот ЛТВ претставува сооднос помеѓу висината на кредитот и вредноста на недвижноста воспоставена како обезбедување за кредитот), односно барано сопствено учество од 10 отсто, но само како исклучок од регулаторниот праг што тековно е поставен на 85 отсто за сите кредитокорисници, и тоа во ограничен износ од најмногу 10 отсто од износот на одобрени кредити. Податоците покажуваат дека застапеноста на кредитите со ЛТВ еднакво и повисоко од 90 отсто досега е многу мала и се движи околу 3-4 отсто од вкупно одобрените кредити. Разликата во новите мерки е што со нив се овозможува банките да одобруваат кредити со олеснето сопствено учество од 10 отсто во неограничен износ, односно можат да им излезат во пресрет на сите кредитоспособни клиенти што ги исполнуваат пропишаните услови, што е значително олеснување во пристапот за младите и сите други граѓани со нерешено станбено прашање до пазарот на станбени кредити“, објаснуваат од Кабинетот на гувернерот.
За оние млади лица што купуваат втор или трет стан, минималното сопствено учество се зголемува од постојните 15 на 25 проценти од вредноста на станот. Но, постојат купувачи што имаат подготвено учество во кредитот од 20 отсто за втор стан, како инвестиција за иднината на своите деца, а според новите мерки, ќе се најдат во подредена позиција при аплицирањето за кредит.
„Станува збор за макропрудентни мерки, чија основна цел е да се дејствува превентивно, со тоа што се влијаe врз квалитетот на кредитната побарувачка од домаќинствата и се спречува прекумерно задолжување, со што и банките ќе бидат помалку ризични преку помали потенцијални кредитни загуби во секторот домаќинства. Во таа насока, а во услови на висока неизвесност од надворешното окружување, што создава ризици за економскиот раст и инфлацијата и висок раст на цените на недвижностите и на станбените кредити на домашниот пазар, мерките се така дизајнирани за да обезбедат балансиран пристап во управувањето со ризиците без да се наруши пристапот до кредитирање за лицата што навистина имаат потреба од решавање на станбеното прашање, а почитувајќи го принципот на прудентност во кредитирањето. Впрочем, постојат анализи што покажуваат дека лицата што подигаат кредит за решавање на станбеното прашање се со помал кредитен ризик за банките, со оглед дека со евентуалното неплаќање на обврските ризикуваат да го изгубат сопствениот дом. Оттука, не станува збор за дискриминирачки, туку прудентен пристап во носењето на макропрудентните мерки, што впрочем се потврдува со европската пракса, каде што во голем број земји, во примена се различни поповолни стандарди за кредитирање на граѓаните за стекнување со сопствено живеалиште наспроти останатите корисници на кредити“, тврдат од Народна банка за „Фокус“.
Гувернерот Трајко Славески објасни дека со новата одлука се олеснува кредитирањето за купување или градење прво живеалиште, односно стан или куќа наменети за сопствено живеење. Но, имајќи ги предвид условите на пазарот на недвижности, особено во главниот град, кои водат кон забрзан раст на цените на становите, поради што стануваат недостапни за помладите генерации, се врши и затегнување на условите за користење кредит за станбен објект што не претставува примарно живеалиште за кредитобарателите.
„Како што претходно напоменавме, примарна цел на макропрудентните мерки е намалување на системските ризици и зачувување на финансиската стабилност преку одржување квалитетна кредитна побарувачка од страна на домаќинствата. Сепак, не е исклучена можноста да се влијае врз пазарот на недвижности, но само во сегментот на побарувачката за станови што се финансира преку станбени кредити, додека половина од становите се купуваат со сопствени заштеди без користење кредит. Повеќе фактори го детерминираат пазарот на недвижности, на страната на понудата и на страната на побарувачката на станови и тие ќе продолжат да влијаат врз цените на становите и во следниот период“, велат од кабинетот на Славески.
Целта, според гувернерот Славески, е да им се помогне на тие што немаат сопствено живеалиште да ја постигнат целта, а истовремено и да се заузда континуираниот раст на цената на становите, посебно во главниот град, дури и во услови кога третина од становите се празни според податоците од Државниот завод за статистика.
Влијание врз цените на станови и врз каматите на станбените кредити може да се постигне и преку намалување на основната каматна стапка за деловните банка, која е еден од главните инструменти на монетарната политика. Намалена основна каматна стапка ќе овозможи деловните банки да ги поднамалат каматите на станбените кредити, а со тоа би се намалила и месечната рата, со што би им се олеснило повеќе на младите што ќе решат да инвестираат во свој дом.
„Основната каматна стапка е еден од главните инструменти на монетарната политика и нејзиното ниво зависи од економските услови и ризиците што произлегуваат од домашното и надворешното окружување. При носењето на одлуките за каматната стапка, Народна банка внимателно ги следи и ги анализира најновите движења и проекции на инфлацијата, како и нивото на девизните резерви, имајќи предвид дека нашата монетарна стратегија е насочена кон одржување стабилен девизен курс на денарот во однос на еврото. Остварената инфлација во август е над проектираното ниво, со што таа и понатаму останува во фокусот и потребна е внимателност. Од друга страна, нивото на девизните резерви на крајот на август е соодветно за одржување на стабилноста на курсот на домашната валута.
Покрај тоа, при оценката на поставеноста на монетарната политика се земаат предвид и состојбите во меѓународното окружување, вклучително и одлуките на Европската централна банка, со оглед на силната поврзаност на нашата економија со еврозоната.
Во таа насока, доколку во следниот период се потврдат поволни движења во економијата, со натамошно забавување на инфлацијата, стабилизирање на надворешните ризици, вклучително и домашните фактори што влијаат врз побарувачката, Народна банка секако ќе направи соодветни прилагодувања и во монетарната политика, вклучително и во нивото на основната каматна стапка. Нашата цел е да обезбедиме стабилна економска средина на среден рок, што претставува најважна поддршка за граѓаните и стопанството“, сметаат од Народна банка.
ШТО ВЕЛИ КАЛКУЛАТОРОТ?
Со калкулаторите на официјалните интернет-страници на домашните комерцијални банки, кои постојано ги промовираат станбените кредити, може да се направат првични пресметки што ќе значи одлуката на Народна банка.
Според просечната цена на квадратот во Скопје која изнесувала 1.872 евра за август (според платформата Цена на квадрат) еден стан со квадратура од 60 квадратни метри, која е најбарана на пазарот би чинел 112.320 евра.
Минимум учество за кредит за овој стан би изнесувало околу 17.000 евра (15%), а од први декември ќе треба да се обезбедат само 11.230 евра или 10 отсто. Тоа значи дека ќе треба да се земе кредит од околу 101.000 евра.
Ако кредитот се отплаќа на 20 години, според калкулаторот на една деловна банка, месечната рата би изнесувала 560 евра во првите пет години со фиксна каматна стапка, а потоа во преостанатите 15 години, кога клиентот ќе плаќа променлива каматна стапка ратата би била 620 евра.
Со актуелните правила, со учество од 15 отсто, месечната рата во првите пет години ќе изнесуваше 526 евра, а потоа 583 евра.
Пресметката според новите мерки на НБРМ, за оние граѓани што ќе купуваат стан по вторпат или ова ќе им биде трета или четврта недвижност е следна: за истиот стан од 60 квадратни метри и цена од 112.320 евра, клиентот мора да обезбеди сопствено учество од 25 отсто или 28.000 евра, наместо досегашните 15 отсто или 17.000 евра.
Тоа значи дека ако земе кредит со отплата од 20 години, кој сега ќе изнесува 84.320 евра, ратата за кредитот во првите пет години, кога се нуди фиксна каматна стапка, сега ќе изнесува 467 евра, а потоа за следните 15 години 518 евра (кога има променлива каматна стапка и оваа сума варира).
Од оваа груба пресметка може да се извлече заклучок дека младите брачни двојки што ќе имаат „привилегија“ да си купат стан по првпат, ќе дадат мало учество, но висината на ратата би била навистина висока.
НЕМА ЕВТИНИ ДРЖАВНИ СТАНОВИ
Директорот на Акционерското друштво за изградба и стопанисување со станбен и деловен простор од значење за државата, Марјан Стефановски рече дека цените на становите излегувале од рамките на реалното и објективното.
– Очигледно е дека цените на становите излегуваат од рамките на реалното и објективното. Ценовните турбуленции на пазарот на недвижности се резултат на динамиката меѓу понудата и побарувачката, а таа во последниве години е особено нарушена. Преку изградба на нови станбени објекти, активно се стремиме да интервенираме во регулирањето процес, со што директно можеме да влијаеме врз зголемувањето на понудата. На тој начин, придонесуваме за стабилизирање и корекција на цената на станбениот квадрат, овозможувајќи пристап до сопствен дом на поголем дел од граѓаните, вели директорот на АДИССДП, во интервју за МИА.
За волја на вистината, АДИССДП гради згради во Скопје, Битола и во Охрид. Но, нивните станови, наместо да ја спуштат цената, ја покачуваат, а доказ за тоа е последниот оглас за продажба на осум станови во зграда во населбата Пролет во Скопје, каде што АДИССДП се јавува како коинвеститор.
– Во тек е Оглас за продажба на 8 станбени единици со паркинг-места на ул. Страшо Пинџур бр. 6а – Населба Пролет – Скопје. Почетната цена на станбените единици се движи од 1.189 до 1.207 евра по квадратен метар. Станбените единици се со површина од 45,25 до 75 квадратни метри. Огласот трае до 8.7.2025 година, стои во објавата за огласот на јавното претпријатие.
Почетната цена беше околу 1.200 евра за квадратен метар. Начинот на продажба на овие станови се одвива по пат на аукција со позитивно наддавање, односно со задавање почетна цена за квадратен метар, на која може да се наддава минимум по 1 евро за квадратен метар.
Првиот стан постигнал вредност од 2.803 евра за квадратен метар. Наместо да се урне или да се намали цената на становите во строгиот центар на Скопје, каде што просекот според порталот „Цена квадрат“ се движи околу 2.130 евра, цената се зголемила за 700 евра над просечната.
Механизмот со кој државата треба да се бори со инвеститорите очигледно некаде не функционира, иако јавното претпријатие тука ги почитувало сите постапки и поставило ниска почетна цена.
Јавното претпријатие за станбен и деловен простор, лани најави инвестиции во изградба на комерцијални станбени згради, со цел да се намали цената на станбениот квадрат, со 10 милиони евра на „лагер“ за изградба на станови. Последната објава за Скопје им беше за изградба на комерцијална зграда во центарот на градот во близина на „Даре Џамбаз“, каде што уште во фаза на градба се продадени 112 станови.
Според нивните објавени податоци за продадени 112 станови, при првото наддавање на почетокот од 2024 година, цената од 1.450 евра достигнала до 1.600 евра за квадрат. Второто наддавање, лани во јули, цената стигнала до 1.916 евра.
ПЛАЌАЊЕ ВО КЕШ И ЦРНИ ПАРИ
Во градежништвото, како во никој друг сектор, може да се исперат црните пари, а купувањето станови е најлесниот начин за тоа затоа што потеклото на парите тешко се проверува, а корупцијата е на високо ниво.
Една од причините за порастот на цените е прекумерното вложување во недвижнини и купување станови со пари во кеш, односно со црни пари за кои не може да се докаже потеклото.
Според проценките на Светска банка, во сивата економија, во Македонија се вртат меѓу 700 и 800 милиони евра. Овие пари на црно најлесно се перат преку купување станови со поголема вредност. Колку станот е поскап, толку повеќе пари може да се легализираат.
Неформалната економија, согласно одредени процени, изнесува околу 30 отсто од бруто-домашниот производ на нашата земја. БДП за 2023 година е проценет на 14,4 милијарди евра, оттаму вредноста на неформалната економија би изнесувала околу 4,32 милијарди евра.
,,Главната предност на секторот е што може да апсорбира голем капитал, како и фактот дека е недоволно регулиран и е управуван од локалните власти, кои имаат слаби капацитети да контролираат што се случува“, се вели во извештајот за нелегални финансиски текови на Балканот од август 2020 година на „Глобалната иницијатива против меѓународен организиран криминал“.
„Купувањето станови додека се во изградба има особено големи предности, кога станува збор за перењето пари. Често, потеклото на парите не мора да се открие, а купувачите може да платат на повеќе рати, во кеш, и да останат под прагот што наложува трансакциите да се извршат преку банкарскиот систем. И повратот на парите е често подобар кога се купува имот пред да биде завршен“, стои во извештајот.
Плаќањето на подизведувачите по цени повисоки од пазарните, исто така, овозможува нерегуларни пари да влезат во финансискиот систем. Тука е и праксата да се даваат директни заеми за да се финансираат градежни проекти, со што се исклучуваат банките.
„Во новите градби, речиси секогаш се бара од клиентите да платат однапред, односно имотот се продава пред да почне изградбата. Индустријата, во голема мера, се потпира на кеш, а агентите за недвижнини интервјуирани за овој извештај велат дека продажбите што се прават целосно во кеш, не се невообичаени. Трансакциите за недвижности во кеш може да ја избегнат проверката од формалниот финансиски систем и потеклото на парите може да остане непознато“, се вели во извештајот.
„Блумберг Адрија“ веќе пишуваше дека во секторот недвижности лани за првпат се свртеле над милијарда евра. Податоците од Агенцијата за катастар за 2024 година покажуваат дека биле извршени вкупно 22.548 трансакции, а нивната вредност изнесува 1.006.685.832 евра.
Близу половина од вредноста на купопродажбите или над 490 милиони евра отпаѓа на становите, а во текот на 2024 година биле купени 8.018 стана. Во однос на 2023 година биле продадени 500 станови повеќе, но нивната вредност била поголема за 60 милиони евра.
СТАН ЗА ЦРНИ ДЕНОВИ
Навечер, низ центарот во Скопје, посебно во луксузните Дебар Маало или Водно, може да забележи колку многу станови се изградени, а во нив владеат тишина и црна темница. Во нив ги нема ниту потстанарите, ниту сопствениците. Светлото од прозорците продира само од неколку станови во згради со по педесетина станбени единици.
Тоа ги потврдува податоците од последниот попис во 2021 година, дека во земјава речиси 37 отсто или над 307 илјади станови немаат жители од вкупно 839.174 станови во земјава. Од нив, во 531.987 станови се живее, а останатите 307.187 станови се празни, меѓу кои речиси 60.000 само во Скопје. Истовремено, пописот покажа и дека во изминатите 20 години, бројот на станови бил зголемен за дури 20,2 проценти.
Од скопските општини, најмногу празни станови има Центар – 10.865 или над 40 проценти од вкупниот број, а најмалку празни станови има Чаир – 22,5 проценти од вкупно 17.771 стан. Во Охрид и во Берово, празни се повеќе од половината станови, a во Дојран над две третини. Но, пописот покажа и дека во исто време, во изминатите 20 години, бројот на станови бил зголемен за 141.031, односно за дури 20,2 проценти.
Станови во Скопје за продажба немаше „ниту за лек“, иако најголемиот дел до нив зјаат празни и неискористени, што, пак, како фактор влијаеше врз наглото зголемување на цената на станови посебно во поцентралните градски подрачја.
Текстот е објавен на 25 септември 2025 година во неделникот „Фокус“, во бројот 1.564.